Управление строительством на всех этапах
Несмотря на внешнюю простоту, управление строительством представляет собой очень трудоемкий и сложный процесс, который состоит из нескольких этапов:
- разработка системы управления затратами;
- подготовка проектной документации;
- работа с разрешительными бумагами, техническими условиями;
- подбор подрядчиков и поиск независимых экспертов.
Каждый из этих этапов имеет свои подводные камни, без знания которых крайне сложно сделать правильный выбор. Именно поэтому управление строительством относят к одной из самых ответственных работ. Существует несколько подходов к управлению проектами в строительстве, а именно:
- работа через генерального подрядчика;
- с помощью управляющего строительством;
- пользуясь услугами управляющей компании.
Всеми существующими методами успешно обеспечиваются организация, планирование и управление строительством, сокращение сроков постройки, снижение их себестоимости, уменьшение объемов незавершенного строительства и устранение убыточности.
Функции управления строительством, выполняемые нами
Благодаря слаженной работе коллектива профессионалов, наша компания успешно организует управление строительными проектами на самых разных этапах — от проектирования сооружений до согласования отделочных работ.
Служба заказчика застройщика
Цель работы службы заказчика застройщика – максимально упростить процесс управления строительством, а также организовать прозрачную схему финансового управления и работу с подрядчиками.
Управление строительными затратами
Управление затратами позволяет грамотно распределить существующие финансы и перенаправить средства в случае необходимости. Оно предусматривает несколько этапов: планирование, учет, координирование и регулирование, анализ и финальный контроль.
Выбор подрядчиков
Выбор подрядчиков – процедура, от успеха которой зависит вся последующая работа. Стараясь работать с проверенными людьми, наша компания отбирает исполнителей, которые наилучшим образом подходят конкретному проекту.
Служба технического заказчика
Служба технического заказчика – это способ представить инвесторов, которые не могут самостоятельно контролировать строительный процесс, на государственном уровне. Мы готовы подготовить и предоставить любые требуемые для застройки документы.
Согласование проектной документации
Инженерное проектирование и соответствующая документация по электроснабжению, теплоснабжению, канализации, водоснабжению, вентиляции и кондиционированию подлежит согласованию во многих инстанциях, работу с которыми можно легко поручить нашим менеджерам.
Разрешение на строительство
Мы также оформляем разрешения на застройку в комитете по архитектуре и градостроительству. Основной технический документ для выдачи разрешения – проект будущего здания. Компания выполняет его в зависимости от пожеланий клиента.
Технический надзор
Технический надзор контролирует вверенные ему объекты и проверяет:
- работу по требованиям СНиП;
- сроки поставок и осуществление работ;
- правильность ведения документации и др.
После проведения работ специалисты предоставляют заказчику отчетные материалы: графики выполнения работ, таблицы расходования средств и др.
Согласование нового строительства
При поручении компании управления строительством нового здания, наши менеджеры обеспечивают:
- сбор первоначальных данных;
- получение всех требуемых документов;
- подготовку разрешительных актов.
Все это позволяет оперативно согласовать все нужные аспекты и начать застройку.
Получение технических условий
Наша фирма берет на себя ответственность и за получение технических условий, которые включают информацию по следующим коммуникациям:
- подключение к коммунальным сетям водопровода и канализации;
- теплоснабжение;
- электроснабжение;
- газоснабжение;
- телефонизация;
- радиофикация;
- телевидение.
Для получения технических условий необходимо разрешение Комитета по энергетике и инженерному обеспечению.
Разрешение на перепланировку
Проектное управление строительством включает оформление официального разрешения на перепланировку. Компания готова по заказу клиента разработать архитектурный проект, а также посетить все инстанции, выдающие требуемые для начала работ документы.
Согласование реконструкции
Управление капитальным строительством включает получение согласования на капитальное строительство и реконструкцию в комитете государственного строительного надзора. Сложность работ зависит от состояния и площади здания, а также от исходной документации.
Разрешение на ремонт фасада
Ремонт фасада — изменение архитектурного вида здания. Проведение таких работ возможно с нашей помощью: менеджеры фирмы легко соберут необходимые документы для реализации проекта и получат разрешение на работу.
Независимая экспертиза
При управлении строительством мы найдем независимых экспертов, которые выявят нарушения, допущенные в ходе капитального строительства. По желанию заказчика эксперты могут предложить помощь в развитии проекта.
Методы управления строительными проектами
Соглашение на генеральный подряд
Рассматривая методы управления проектами, нужно выделить соглашение на генеральный подряд – контракт с точной ценой. При нем генеральный подрядчик выбирает субподрядчиков внутри бюджета без соглашения заказчика. А это значит, что заказчик не может осуществлять надзор над соблюдением субподрядных договоров и этапами реализации проекта.
Строительный процесс начинается лишь после того, как будет согласована вся проектная документация.
В сферу деятельности генерального подрядчика входит соблюдение требований по охране труда, норм экологической и противопожарной безопасности, обеспечение эффективности строительно-монтажных работ. Он несет ответственность за весь объем деятельности – от проектирования сооружений до озеленения и благоустройства территории.
После заключения контракта инвестор уже не может предлагать изменения ни в одном из документов по проекту. В экстренных случаях изменить проект возможно, но это требует оформления договоров с пересмотром цены.
ДостоинстваВ целом в управлении строительством по традиционной схеме есть несомненные преимущества: | НедостаткиОднако у данного метода управления строительством есть и ряд недостатков: |
Определенность стоимости – заключив договор подряда, заказчик получает нужный результат проектных работ за оговоренную цену. | Необходимость внесения аванса. Подрядчик обычно просит произвести авансовый платеж, который иногда доходит до 20% от всей суммы договора. |
Четкое разграничение ответственности. Подрядчик отвечает за некачественное выполнение работ и срыв сроков. | Отсутствие у заказчика возможности отслеживать назначение субподрядчиков. Это зачастую приводит к снижению качества и проблемам со сроками. |
Отсутствие надобности подробно отслеживать работу всех исполнителей. Необходимо лишь своевременно предоставить подрядчику нужные ресурсы и производить платежи. | Необходимость полной проработки документов. До начала застройки требуется разработать и согласовать полный пакет документов для расчета стоимости проектных работ. |
Управление проектом с генеральным подрядчиком
Управление проектами в строительстве с генеральным подрядчиком заключается в том, что инвестор находит консультанта для управления проектом. Тот, как правило, обладает обширным опытом практической работы со строительными проектами в различных условиях. Кроме того, специалист обычно знаком с эффективными методами и технологиями управления проектом строительства. Генеральным подрядчиком осуществляется управление проектными работами в строительстве, подготовка всей необходимой документации и тендеров.
Генеральный подрядчик подбирает персонал, согласуя самые важные решения с инвестором. Также задача этого специалиста – донести до всех участников процесса требования основного заказчика. Организация строительных проектов таким образом чаще выгодна для заказчиков, но требует повышенного интереса к строительству.
Участие в проекте профессионала способствует тому, что задание на проектирование готовится качественно, а значит, сокращается время на переделки и отсутствуют ошибки при составлении проектной документации.
ДостоинстваПреимущества данного метода управления строительством несомненны: | НедостаткиУправление в области строительства с помощью управляющего имеет и недостатки: |
Полная информированность инвестора о работе проекта. | Необходимость внесения авансового платежа. В данном случае сумма не фиксирована и может быть изменена в результате договоренности между управляющим и подрядчиком, но чаще всего она довольно велика. |
Гарантия профессионального выбора генерального проектировщика и подрядчика. Заказчик получает от управляющего рекомендации о наиболее подходящем варианте для своего заказа и квалификации субподрядчиков. | Невозможность координации деятельности субподрядчиков. Назначение субподрядчиков находится в сфере влияния генерального подрядчика, а управляющий может только давать рекомендации. Поэтому влияние заказчика ограничено. |
Координация хода, качества и своевременности работ. Этому способствует грамотно и четко проработанная тендерная документация, графики выполнения работ и задание на проектирование. |
Управление строительством без генерального подрядчика
Организация и управление строительством без генерального подрядчика реализуется просто: инвестор нанимает профессиональную управляющую фирму.
Инвестор платит управляющему вознаграждение за рекомендации относительно наиболее результативных решений. Это позволяет ему в наибольшей степени осуществлять контроль на протяжении всего строительного процесса. Кроме того, поскольку он может самостоятельно осуществлять подбор исполнителей, повышается доверие к исполнителям.
Качество работы в данном случае обеспечивается координированием общей стратегии развития проекта: делением проектных работ по видам, разметкой генерального графика ведения проекта, определением контрольных сроков и максимально возможной планки бюджета строительства, детальным графиком расходов, а также приглашением к сотрудничеству специалистов.
Управляющая компания берет на себя функции создания плана, организации и контролирования проекта на каждом этапе. Начиная с проектирования и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию — за все отвечает нанятая фирма.
ДостоинстваВыделяя достоинства данного метода управления строительством, нужно обязательно отметить: | НедостаткиИмеет метод управления строительством и свои отрицательные стороны: |
Управляющий строительством и инвестор преследуют одну цель. Часто управление проектом строительства осуществляет компания, которая является структурным подразделением службы заказчика. | Наличие контрактов и договоров с большинством исполнителей. Заказчик несет намного больше ответственности, чем при управлении с генеральным подрядчиком. |
Раннее начало работы. Заказчик может, не дожидаясь подготовки полного комплекта документации, начать реализацию проекта. | Постоянная необходимость корректировки бюджета. Ведь назначение подрядчиков может происходить постоянно. |
Уменьшается стоимость строительства. Это происходит благодаря тому, что отсутствуют расходы на генподрядчика. | Отсутствие ответственного за все строительство в целом, так как каждый подрядчик несет ответственность за допущение нарушений только в пределах своего договора. |
Ответственные лица управляющей компании
Поскольку управляющей компанией выполняется большой объем работ по управлению работами, и в том числе управлением капитальным строительством, то она вынуждена иметь штат собственной службы, включающей подразделения:
- отдел планирования и оценки стоимости работ. Отвечает за подготовку тендерных заявок;
- контрактное подразделение, в состав которого входят менеджеры проектов;
- отдел замеров. В функции входит оценка объектов и стоимости выполненных работ;
- отдел закупок. Нужен для проверки строительных конструкций и материалов;
- отдел оборудования. Необходим в компании, имеющей парк транспортных средств и строительных механизмов;
- финансово-учетный отдел. Задачи – расчеты с заказчиками, а также учет доходов и их распределение;
- бухгалтерия. Организует бухгалтерский учет по управлению строительством, ведет бухгалтерскую отчетность;
- отдел развития бизнеса. Исследует подрядный рынок, устанавливает контакты с заказчиками;
- отдел налогового учета. Занимается вопросами налогообложения.