Служба технического заказчика

Подготовка проектно-сметной документации

Технический заказчик в строительстве и при проектировании играет немаловажную роль уже на первом этапе – при подготовке всей проектно-сметной документации. Это наиболее трудоемкий процесс, который требует больших временных и денежных затрат.

Последовательно заказчик выполняет следующие работы:

• подготавливает комплекс разрешительной документации, все необходимые разрешения, согласования для разработки проекта;
• согласовывает архитектурные решения и планы с градостроительным советом;
• выбирает изыскательские и проектные организации, а также заключает договора на исполнение необходимых видов работ;
• получает в соответствующих органах все нужные технические условия;
• согласовывает с эксплуатирующими организациями технические условия на водоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, канализацию, телефонизацию, радиофикацию, газификацию, наружное освещение и прочие;
• отвечает за подготовку ко всем видам экспертиз проектно-сметной документации: государственной, промышленной безопасности и экологической;
• подбирает специалистов, занимающихся изучением строительной площадки для подтверждения того, что на ней отсутствуют факторы, способные причинить вред здоровью и жизни людей;
• получает все необходимые разрешения и согласования на использование участка и проведение строительно-монтажных работ;
• составляет список работ, товаров и услуг для проведения конкурсов между подрядчиками, планы их проведения, несет ответственность за организацию и их проведение на всех этапах;
• составляет предложение инвесторам по регламенту работы и составу конкурсной комиссии;
• разрабатывает технические документы для конкурсов, условия их проведения, критерии определения победителя;
• распространяет конкурсную документацию, организует регистрацию заявлений участников, их изучение, оценку и выбор победителя;
• выбирает страховую организацию и занимается регулированием условий страхования рисков во время выполнения работ.

Государственная строительная экспертиза

На следующем этапе в функции заказчика в строительстве входит прохождение процедуры государственной строительной экспертизы. Во время прохождения Мосгосэкспертизы или Мособлэкспертизы проекта проводится проверка на соответствие проектных решений техническим, санитарно-экологическим, пожарным нормам и нормам промышленной безопасности, результатам инженерно-технических изысканий.

Технический заказчик подготавливает и нотариально заверяет все необходимые документы:

• заявление;
• документы, которые подтверждают право собственности на участок;
• бумаги, которые подтверждают право заявителя выполнять работу от имени застройщика;
• градостроительный план участка;
• проект и все документы, включенные в его состав;
• документы об экологическом, геодезическом, геологическом состояниях строительной площадки;
• согласования со всеми необходимыми государственными службами;
• справки о получении технических условий из технических служб.

Через 3 дня эксперты заканчивают проверку и предоставляют проект договора с расчетом размера стоимости проведения госэкспертизы. Технический заказчик контролирует проведение оплаты и по прошествии установленного законом времени получает заключение, в котором указывается, что проектная документация соответствует техническим и инженерным требованиям.

Подготовка к строительству

Одновременно с подачей документов на получение разрешения технический заказчик приступает к подготовке проведения всех строительно-монтажных работ. Качественное выполнение этого этапа строительства способствует отличному выполнению работ.

На этом этапе заказчик последовательно выполняет работу:

• оформляет документы по отделению земельного участка под проведение работ;
• получает согласие эксплуатационных служб города на временное использование коммуникаций, источников водо-, тепло- и энергоснабжения;
• оформляет разрешения на проведение работ в области воздушных линий электропередачи, инженерных сооружений и подземных коммуникаций;
• оформляет документацию на вырубку, пересадку различных насаждений, в том числе кустарников и деревьев, а также на очистку территории от лишних объектов и снос строений;
• определяет необходимые объемы и места завоза и вывоза плодородного слоя почвы и грунта;
• создает разбивочное геодезическое основание под планируемый объект;
• выполняет разбивку трасс и осей сооружений и зданий;
• реализует возвратное сырье от разборки сносимых строений;
• контролирует состояние сооружений и зданий и их деформацию в зоне проведения строительных работ.

Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы — Москомархитектура — является органом исполнительной власти города Москвы, обеспечивающим реализацию государственного регулирования градостроительной и архитектурной деятельности на территории города.

Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области осуществляет полномочия по формированию на территории Московской области современного архитектурного облика комплексной застройки городов, поселений и иных населенных пунктов, природной и ландшафтной среды, в том числе обеспечивающего сохранение культурного наследия в интересах ныне живущих и будущих поколений

Разрешение на строительство

Только после того, как заказчик получит положительное заключение госэкспертизы, он направляет запрос на получение разрешения на строительство в управление архитектуры и градостроительства. Это специальный документ, подтверждающий согласованность проектной документации со всеми действующими требованиями и нормами, а также дающий право на проведение строительно-монтажных работ. Для этого главному архитектору района (города) предоставляются документы:

• заявление;
• всю проектную документацию;
• генеральный план участка;
• заключения всех экспертиз;
• распорядительный документ об утверждении проекта;
• постановление главы города о разрешении на постройку;
• заключение градостроительного совета;
• приказы о назначении лиц, осуществляющих авторский, технический надзор;
• инвестиционный договор на строительство объекта недвижимости.
• заключение органов охраны памятников исторической и культурной ценности;
• заключение территориальной геологической организации.

После проверки документации не более чем за 3 недели управление архитектуры и градостроительства выдает разрешение и строительный паспорт. Сразу после этого заказчик уведомляет инспекцию о начале выполнения строительных работ и имеет право приступить к ним через 7 дней. В процессе строительства технический заказчик в обязательном порядке информирует инспекцию обо всех изменениях, которые вносятся в документы, что являлись основанием для выдачи разрешения. Вместе с разрешением на строительство технический заказчик получает также ордера на выполнение всех необходимых работ (предварительных, земляных и строительных). Эти бумаги выдаются объединением административно-технических инспекций. Для этого он обращается в указанную инстанцию только с полученными в управлении архитектуры документами.

Технический надзор за производством строительных работ

Полный технический контроль над проведением строительно-монтажных работ осуществляет служба технического надзора, функции которой включают проведение многих видов работ. Это необходимо для качественного и быстрого выполнения работ всеми исполнителями.

Технический заказчик должен провести следующие мероприятия:

• проверка качества используемых материалов, оборудования и конструкций;
• обследование законченных и скрытых работ с подписанием соответствующих актов;
• проведение фотофиксации проверок;
• определение и регистрация в контролирующих органах должностных лиц, которые несут ответственность за проведение работ высокой опасности и соблюдение требований надзорных служб;
• осуществление выноса границ участка и стройплощадки, линий регулирования застройки, отметок, осей сооружений и зданий, трасс инженерных коммуникаций;
• создание и предоставление информации инвестору о разбивочной геодезической основе;
• принятие на ответственное хранение сооружения и здания (временные и постоянные);
• информирование подрядчиков о местах складирования мусора, грунта, отходов от разборки, рубки насаждений, которые непригодны для дальнейшего использования, а также карьеров для завода грунта;
• предоставление подрядчикам информации о разрешениях на подключение к сетям водо-, энергоснабжения и канализации;
• передача подрядчикам в производство проектно-сметную документацию;
• утверждение графиков выполнения всех необходимых работ;
• согласование перечня требуемых материалов, а также привлекаемых организаций для выполнения определенных видов работ;
• проверка наличия лицензий у исполнителей и сертификатов у поставщиков;
• принятие, учет и хранение, обследование и передача в монтаж комплектующих, оборудования и других ресурсов;
• назначение ответственного лица за авторское контролирование;
• установление порядка ведения исполнительной и производственной документации;
• выдача требований подрядчикам о составе исполнительной документации, которую им необходимо предоставить для сдачи объекта в эксплуатацию;
• согласование порядка регистрации, апробирования и установки подъемных механизмов, работающих под высоким давлением;
• контроль соответствия стоимости, объема и качества работ проекту, установленным ценам и сметным расчетам;
• проверка выполнения графика проведения работ;
• приемка законченных работ;
• организация внесения необходимых изменений в сметную и проектную документацию;
• при обнаружении нарушений – выдача предписаний об исправлении дефектов и предъявления предусмотренных санкций виновной стороне;
• в случае необходимости – принятие решения о приостановке строительства или консервации объекта, утверждение сметы по проведению таких работ и инспектирование их надлежащего выполнения;
• прием законсервированного объекта и координация охраны материальных ценностей;
• заключение контрактов и организация выполнения монтажных и пусконаладочных работ;
• прием и введение в использование законченного объекта.

Сдача объекта и техническая эксплуатация

После проведения всех строительных работ, технический заказчик обязан сдать готовый объект в эксплуатацию. Здесь ему тоже предстоит взаимодействовать с государственными инспекциями, а также предоставить исчерпывающую информацию для инвестора. Для сдачи объекта в эксплуатацию технический заказчик:

• разрабатывает график сдачи объекта;
• предоставляет все необходимые для этого документы;
• составляет отчет о проделанной работе;
• принимает претензии по качеству и передает их исполнителям;
• участвует в сдаче объекта государственной комиссии и его вводе в эксплуатацию;
• заключает соглашения с организациями-поставщиками (отопления, газа, электричества, телефонии, воды и другими);
• после приемки объекта передает пользователю объект, всю документацию и техническую информацию.

В состав сдаваемой документации входит комплект исполнительной документации, акт по благоустройству, акт рабочей комиссии, акт замера сопротивления изоляции, акт приемки государственной комиссии.

Техническая и прочая эксплуатация объекта

После того, как объект сдан в эксплуатацию, технический заказчик осуществляет обслуживание помещений здания посредством технических осмотров, обслуживания, текущего и капитального ремонта, санитарного содержания. К объектам, над которыми необходимо осуществлять контроль, относятся:

• строительные конструкции;
• обслуживание, ремонт и аварийные работы на сетях;
• отопление;
• водоснабжение горячей и холодной водой;
• вентилирование (вентиляции, тепловые завесы, воздушные конструкций отопления и дымоудаления);
• водоотведение (устройство дренажа, водостоков, фекальные станции, ливневые канализации);
• электроснабжение (внутреннее и наружное освещение, силовое электрооборудование, обслуживание щитков и подстанций);
• устройства автоматизации и управления зданий;
• диспетчеризация;
• слаботочные системы (домофоны, пожарная и охранная сигнализация, компьютеры, станция приема телевидения);
• лифты и лифтовые устройства;
• устройства инженерной защиты территорий и помещений.
• налаживается взаимодействие с контролирующими и инспектирующими органами;
• снимаются показания всех имеющихся приборов учета;
• подготавливаются акты и отчеты для организаций-поставщиков коммунальных услуг;
• ведется необходимая документация, предоставляется вся информация собственнику здания;
• проводится анализ расходов всех ресурсов и вырабатываются рекомендации по их экономии, внедряются меры по оптимизации затрат, разрабатывается эффективная программа обслуживания;
• ведется инвентаризация и учет оборудования и техники, оценивается срок службы оборудования;
• планируется текущее, плановое и профилактическое обслуживание;
• осуществляется взаимодействие с подрядными компаниями;
• обслуживаются инженерные системы.